Lokal närvaro…
Nivikas fastighetsportfölj är fokuserad på ett antal regionstäder i Småland; Jönköping med 28% av hyresvärdet, Växjö 19% och Värnamo 31%, samt västkusten 18%. Portföljen består i huvudsak av kommersiella fastigheter, 65%, och bostäder, 35%. Hyresvärdet uppgick i Q1’23/24 till 668 mkr och fastighetsvärdet 10,8 mdkr. Pågående projekt har ett hyresvärde om 42 mkr. Dessa typer av fastigheter kännetecknas av låg volatilitet i kassaflöden p.g.a. långa kontrakt. Vi anser att de mikrolägen där Nivika har förvärvat sina fastigheter är starka vilket är viktigt i regionstäder. Vi gillar exponering mot regionstäder då hyrorna och vakanserna på dessa marknader ofta är mer stabila än i storstäder. Vidare är Nivika positionerat i en region med ett starkt företagarklimat och en låg andel konkurser, vilket sänker risken i portföljen.

…stabila finanser…
Nivika har nyligen genomfört en nyemission som kommer att minska LTV till ca 44% vid utgången av 23/24e, vilket är lägre än sektorns snitt om ca 50%. Vi bedömer att man nu, tack vare de starka finanserna, kan börja reducera den rabatt mot NAV som bolaget värderas till. Vi bedömer att den drivande värderingsfaktorn för fastighetsbolag i dagsläget är stabila finanser och att de rabatter sektorn handlas till förklaras i hög grad av risker för nyemission. Då Nivika har löst sin finansiering bör bolaget kunna reducera NAV-rabatten. Vidare ser vi att CEPS under 23/24-25/26 kommer ha en CAGR om ca 10% och vi ser stor potential i bolagets projektportfölj givet historiska projektmarginaler om ca 20%.
 
…ger potential
Sammanfattningsvis anser vi att Nivika har en attraktiv portfölj då de fastigheter man äger karaktäriseras av höga kassaflöden och en låg vakansrisk. Vi har noterat att övriga fastighetsbolag med en hög andel lager/industri värderas betydligt närmare rapporterat NAV eller till premium mot NAV. Givet Nivikas stabila finanser efter nyemissionen anser vi att värderingen bör börja röra sig närmare NAV, vilket gör att vi ser ett motiverat värde om 40-44 kr. På denna nivå blir den implicita avkastningen på eget kapital ca 4,5%. Givet bolagets korta ränteduration bedömer vi att tillväxten i CEPS kan öka kraftigt om marknadsräntorna börjar röra sig nedåt.

Läs den fullständiga analysen, publicerad 04-03-2024 kl. 08:31: https://researchdocs.carnegie.se/research/2024/03/04/nivika_initiering.pdf
Detta är ett pressmeddelande från Carnegie Investment Bank. Läs mer på https://epaccess.penser.se/