Den osäkerhet som präglar världsekonomin, i synnerhet efter att det handelskrig som inleddes i början av april, påverkade inte den europeiska fastighetsmarknaden nämnvärt under det första kvartalet. Vi såg en fortsatt försiktig återhämtning och ökad transaktionsaktivitet främst till följd av bättre kreditvillkor samt lägre räntor. Sammantaget ökade transaktionsvolymerna på den europeiska marknaden med 4,3 procent under kvartalet jämfört med samma period förra året.

Samtidigt kan vi konstatera att förutsättningarna för en ökad aktivitet på fastighetsmarknaden fortsätter att stärkas. Europeiska centralbanken (ECB) sänkte sin styrränta med 0,25 procentenheter i april för att simulera tillväxt och bäddar i sina kommentarer för nya sänkningar längre fram om det krävs. Liknande mjuka tongångar hörs även från andra centralbanker i Europa. Detta samtidigt som inflationen både inom Euroområdet och i övriga Europa är under kontroll.

Lägre räntor och bättre kreditvillkor talar för en starkare fastighetsmarknad framöver i takt med att osäkerheten kring tullkrig och världsekonomins utveckling lägger sig. Det finns också en hel del som talar för att det relativa intresset för att investera i Europa, ökar i takt med att osäkerheten för investeringar i andra geografier ökar.

Allt detta gör att jag trots all osäkerhet har en positiv marknadssyn framöver.

Det första kvartalets rörelseresultat uppgick till -44 miljoner SEK (4), vilket är en försämring jämfört med samma period föregående år, men som förklaras av lägre marknadsvärden på fondinvesteringar, lägre transaktionsbaserade intäkter, avyttringar i Principal Investments samma period föregående år samt omstruktureringskostnader. Tar man hänsyn till dessa är kvartalets resultat i linje med föregående år och underbygger resultaten av våra initiativ att öka effektiviteten och digitalisera vår verksamhet.

Lyckad avyttring av Kaktus Towers
Inom affärsområdet Principal Investments har vi under kvartalet haft fortsatt fokus på utveckling och färdigställande av befintliga projekt för försäljning samtidigt som vi utvärderade nya potentiella investeringar, såväl utvecklingsprojekt som fler europeiska aggregationsmandat med kapitalpartners. Därför är det tillfredställande att vi har levererat på båda dessa strategier efter periodens utgång.

Efter hårt och målmedvetet arbete är vi glada över att ha nått en överenskommelse om avyttring av Kaktus Towers i centrala Köpenhamn till attraktiva nivåer för både säljare och köpare. Kaktus Towers är ett spektakulärt och prisbelönt projekt som vi är mycket stolta över. Bostadsdelen av byggnaden blev fullt uthyrd efter färdigställandet i september 2022 och har därefter uppvisat en hyrestillväxt på 15 procent. Det vittnar om fastighetens attraktivitet.

Affären som signerades 1 maj, innebär att vi har tecknat avtal med Quantum – på uppdrag av en klient – om avyttring. Transaktionen baseras på ett underliggande fastighetsvärde om cirka 2,1 miljarder SEK och förväntas bidra med nästan 260 miljoner SEK till rörelseresultatet efter transaktionskostnader. Transaktionen förväntas slutföras under andra kvartalet.

Affären ger oss ökade möjligheter till nya och intressanta investeringar för tillväxt av förvaltat kapital och återkommande intäkter, i linje med vår strategi.

Jag vill även nämna bostadsprojektet Vega, som vi kommunicerade i slutet på april. Medinvesteringen betyder att vi utökar vår befintliga projektutvecklingsverksamhet i Köpenhamn och bygger 269 prisvärda lägenheter i ett joint venture tillsammans med den globala fastighetsinvesteraren Barings. Vega är ett tydligt exempel på vår strategi inom Principal Investments. Framöver strävar vi efter att diversifiera portföljen genom strategisk användning av eget kapital, medinvesteringar samt partnerskap – för att öka tillgångarna under förvaltning, öka återkommande intäkter samt stärka det långsiktiga aktieägarvärdet.

Med värderingar som stabiliserats på en ny nivå ser vi ett bra utgångsläge för nya investeringar i kombination med en mycket stark kassa som ytterligare stärks genom avyttringen av Kaktus Towers.

Ljusning på transaktionsmarknaden
Som tidigare nämnts kände affärsområdet Corporate Finance under första kvartalet av en fortsatt ljusning på transaktionsmarknaden i olika utsträckning på olika marknader. Vi deltog under det första kvartalet i ett antal transaktioner som rådgivare även om de var något färre jämfört med det fjärde kvartalet 2024. Detta förklaras delvis av att det första kvartalet historiskt sett är ett förhållandevis svagt transaktionskvartal.

I avvaktan på den verkliga vändningen på marknaden har vi under första kvartalet fortsatt vässa och anpassa vår organisation, vilket ledde till engångskostnader om 7 miljoner SEK. 

Balanserat kapitalflöde
Inom affärsområdet Investment Management är vi stolta över att fortsatt kunnat balansera in- och utflöden i vår kärnaffär även under första kvartalet i år.

Förvaltat kapital inom Investment Management uppgick vid utgången av kvartalet till 148 miljarder SEK, vilket är en minskning med 7 miljarder SEK jämfört med utgången av 2024. Valutajusterat är det dock en ökning med 2 miljarder SEK.

Kapitalinflödet har främst skett inom Asset Management med en tillväxt av nya mandat, där vi för investerares räkning får förtroendet att hantera, ompositionera och utveckla fastighetsportföljer.

Sammanslagningen av våra två fondbolag – Catella Residential Investment Management (CRIM) och Catella Real Estate AG (CREAG), till Catella Investment Management GmbH (CIM) trädde i kraft under det första kvartalet. Fördelen med denna sammanslagning, för att utnyttja synergier visade sig omedelbart. Under perioden förvärvade CIM med rådgivning från den franska koncernkollegan Catella Aquila Investment Management France tre logistikfastigheter med en total uthyrningsbar yta om cirka 18 750 kvadratmeter i Saint-Étienne och Avignon. Investeringen gjordes inom ramen för investeringsfonden Catella Logistik Deutschland Plus (CLD+), som i slutet av 2024 stängdes på 500 miljoner Euro motsvarande cirka 5,7 miljarder SEK. Catella Aquila Investment Management France kommer att ansvara för fastigheternas förvaltning och utveckling.

Framåtblick
Jag är fortsatt ödmjuk för det förtroende jag har fått av styrelsen att leda Catella framåt som tillförordnad VD och koncernchef och välkomnar Rikke Lykke som ny VD och koncernchef. Rikke tillträder efter sommaren den 15 augusti och jag fortsätter mitt uppdrag som tillförordnad VD fram till dess med ambitionen att fortsätta stärka Catella som ett ledande pan-europeiskt fastighetsinvesteringsbolag, med en mycket stark finansiell position med ambitionen att tillvarata de möjligheter som marknadssituationen erbjuder.

Vårt fokus framgent är att även fortsättningsvis arbeta enligt de strategier vi har utarbetat för våra respektive affärsområden.

Minska koncentrationen och tydliggöra investeringsinriktningen för Principal Investments, vilket i korthet innebär att vi i takt med avyttringar av befintliga utvecklingsprojekt genomför nya investeringar med kriteriet att nyttja eget kapital syftande till att växa förvaltat kapital inom Investment Management och därmed skapa en stark bas av återkommande intäkter. Här är avyttringen av Kaktus Towers en mycket viktig pusselbit.

Förbättrad lönsamhet samt harmoniserat erbjudande inom Corporate Finance, som har åstadkommits genom att vi under en svagare marknad har stärkt och fokuserat vårt erbjudande i kombination med kostnadsbesparingar. Det ger oss en stark position på en vändande marknad.

Fokus på att växa förvaltat kapital inom Investment Management, där vi under de senaste årens kräftgång har uppvisat fortsatt tillväxt, baserad på balansen mellan fondinvesteringar och kompetensen att förvalta och utveckla fastigheter genom mandat. Genom att fortsätta växa i befintliga fonder samt lansera nya strategier bygger vi växande, stabila och värdeskapande kassaflöden.

Jag ser med optimism på den närmaste framtiden, osäkerheten i världsekonomin till trots. Vår starka position som en ledande aktör på de marknader där vi verkar och en stark likviditet med en kapitalposition som dessutom har stärkts avsevärt genom avyttringen av Kaktus Towers. Vi har muskler att ta tillvara möjligheter som uppstår på marknaden och fokuserar på att öka förvaltat kapital, såddinvesteringar i fonder eller mandat.

Catella presenterar delårsrapporten samt svarar på frågor, idag klockan 10.00.
För att delta i konferensen, vänligen se https://financialhearings.com/event/51907

Daniel Gorosch, tf vd och koncernchef
Stockholm, 2025-05-09